Corte di cassazione
Sezione II civile
Ordinanza 19 febbraio 2026, n. 3757

Presidente: Carrato - Relatore: Maccarrone

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione in riassunzione ritualmente notificato Salvatore F. aveva convenuto in giudizio avanti al Tribunale di Torre Annunziata - dopo la declaratoria di incompetenza per territorio del Tribunale di Grosseto, inizialmente adito - EM Corporation s.r.l. e aveva chiesto l'esecuzione in forma specifica, ex art. 2932 c.c., del contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso tra le parti il 30 gennaio 2016, affermando di essere pienamente adempiente quanto alle prestazioni a proprio carico. L'attore, promissario acquirente, aveva chiesto il trasferimento della proprietà di uno solo dei due immobili siti nel Comune di Follonica, oggetto del suddetto contratto preliminare, e aveva instato anche per il risarcimento dei danni correlati alle difformità del bene rispetto agli accordi conclusi.

La promittente venditrice si era costituita chiedendo il rigetto della domanda ed evidenziando, tra l'altro, che l'attore Salvatore F. era ancora debitore di euro 14.500,00 quale residuo prezzo dovuto e che egli era stato immesso subito nel possesso del bene, omettendo di pagarne gli oneri di gestione.

Nel corso del giudizio il promissario acquirente aveva chiesto ed ottenuto il sequestro conservativo sui beni della controparte a tutela del proprio credito asseritamente derivante dal contratto preliminare, poi il sequestro giudiziario sull'immobile oggetto della domanda ex art. 2932 c.c.: questo secondo ricorso era stato respinto.

Con la prima memoria ex art. 183 c.p.c. Salvatore F. aveva chiesto, in subordine rispetto alla domanda ex art. 2932 c.c., la risoluzione del contratto.

Il Tribunale di Torre Annunziata aveva accolto - con sentenza n. 530/2017 - la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento della EM Corporation s.r.l., condannando la stessa società alla restituzione della metà del prezzo percepito. La risoluzione era stata pronunciata in relazione all'immobile rispetto al quale l'attore aveva chiesto la pronuncia ex art. 2932 c.c., essendo stato l'altro immobile oggetto dello stesso preliminare già ceduto a terzi; tutte le altre domande proposte dalle parti erano state respinte e, tenendo conto del principio della soccombenza, l'attore era stato condannato al rimborso delle spese processuali relative ai due procedimenti di sequestro, conservativo e giudiziario, e la convenuta al rimborso del 50% delle spese processuali del giudizio ordinario, con compensazione del rimanente 50%.

Proposto appello da parte della EM Corporation s.r.l., con formulazione di appello incidentale ad opera del Salvatore F., la Corte d'appello di Napoli, in parziale riforma della sentenza di primo grado, aveva respinto - con la sentenza richiamata in epigrafe - tutte le domande proposte dalle parti, compensando integralmente le spese processuali dei due gradi.

A fondamento della decisione la Corte di merito aveva rilevato, per quello che ancora qui interessa, che:

- come lamentato dalla società promittente venditrice, l'attore appellato non aveva reiterato la domanda di risoluzione del contratto in sede di precisazione delle conclusioni, né l'aveva coltivata nella comparsa conclusionale e nella memoria di replica; non offriva un utile elemento di valutazione in ordine alla volontà di Salvatore F. di mantenere comunque ferma la domanda il fatto che egli avesse insistito nella richiesta di risarcimento del danno, perché questa era già stata proposta nell'atto di citazione in collegamento con la domanda principale di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. (come del resto aveva precisato nella comparsa conclusionale di primo grado lo stesso attore appellato);

- la domanda di risoluzione del contratto non avrebbe, pertanto, potuto essere pronunciata e da ciò conseguiva anche il rigetto della domanda di restituzione del prezzo;

- non poteva essere accolta la domanda, riproposta in via di appello incidentale condizionato, da Salvatore F., volta ad ottenere una pronuncia ex art. 2932 c.c.: mancava, infatti, l'identità dell'oggetto tra il contratto preliminare e il contratto definitivo che il promissario acquirente avrebbe voluto ottenere, resa ancora più evidente dal fatto che il prezzo della cessione era stato unitariamente concordato per entrambi gli immobili promessi in vendita.

Ha proposto ricorso per cassazione Salvatore F. affidandolo a tre motivi.

L'intimata EM Corporation s.r.l. si è costituita con controricorso, eccependo, in via pregiudiziale, l'inammissibilità del ricorso per mancanza dell'indicazione della procura e per genericità dei motivi articolati, concludendo, in ogni caso, per la sua infondatezza.

Il Consigliere delegato ha formulato proposta di definizione anticipata, opposta dalla società ricorrente ai sensi dell'art. 380-bis c.p.c.: è stata, quindi, fissata adunanza in camera di consiglio, prima della quale sono state depositate memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. L'eccezione di inammissibilità del ricorso per mancata indicazione della procura speciale va disattesa, perché essa risulta allegata a seguito del ricorso ed è rispondente, pertanto, alle indicazioni emergenti dall'art. 366, comma 1, n. 5, c.p.c.

2. Il ricorso non viola nemmeno le indicazioni emergenti dall'art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

In particolare, i criteri redazionali e il contenuto dell'atto sono congruenti con i requisiti di «forma-contenuto» emergenti dal «modello legale» apprestato dall'art. 366 c.p.c. perché, nel rispetto del rapporto di complementarità esistente tra il requisito della «esposizione sommaria dei fatti della causa», di cui al n. 3, e quello della «esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione», di cui al n. 4 della norma richiamata, essi permettono alla Corte di comprendere i plurimi motivi di ricorso formulati, così consentendole di procedere al loro scrutinio munita delle conoscenze necessarie per valutare se essi siano deducibili e pertinenti (cfr., al riguardo, per tutte, ord. Cass., Sez. un., n. 37552/2021).

I motivi di ricorso possono, altresì, legittimamente riproporre interpretazioni e argomentazioni difensive già inutilmente sottoposte al Giudice di appello, ove queste riguardino questioni tecnico-giuridiche che si assumono erroneamente valutate nell'ambito delle indicazioni desumibili dall'art. 360, comma 1, nn. 1-5, c.p.c. e con una formulazione adeguata rispetto a queste: ne consegue che le ragioni di inammissibilità evidenziate dalla controricorrente non possono riguardare il ricorso ma potranno avere rilevanza in relazione ai singoli motivi per come in concreto articolati.

3. Con il primo motivo di ricorso Salvatore F. lamenta la «violazione e falsa applicazione di una norma di diritto ex art. 360 c.p.c., co. 1, n. 3 - violazione e falsa applicazione degli artt. 1321 - 1322 - 1346 - 2932 c.c.».

La Corte d'appello di Napoli avrebbe rigettato l'appello incidentale condizionato spiegato da Salvatore F. in sede di comparsa di costituzione, rilevando, come già aveva fatto il primo Giudice, la pretesa insussistenza delle condizioni per l'esercizio dell'azione volta all'emanazione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.: in concreto, ricorreva, invece, un inadempimento parziale ad opera della promittente venditrice che avrebbe potuto trovare residuale esecuzione in forma specifica solo con una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.; non ci sarebbe stata nemmeno la necessità di dover riequilibrare il sinallagma contrattuale perché (tenuto conto dell'avvenuto trasferimento dell'altro immobile anch'esso oggetto del contratto preliminare sul quale si fonda la pretesa azionata) solo con l'adempimento completo delle pattuizioni concordate il 30 gennaio 2016 ognuno avrebbe ricevuto quanto contrattualmente concordato e sarebbe risultato così garantito «il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare».

3.1. Il motivo è infondato.

Come già condivisibilmente rilevato dal Consigliere delegato, che ha formulato la proposta di definizione accelerata facendo riferimento, per questo profilo, ad una interpretazione giurisprudenziale di legittimità consolidata (cfr. Cass. n. 18545/2024; Cass. n. 5961/2024; Cass. n. 1562/2010; Cass. n. 937/2010; Cass. n. 16236/2003; Cass. n. 10291/2002; Cass. n. 6730/1982), e come emerge dall'accertamento in fatto contenuto nella sentenza impugnata, i due immobili oggetto del contratto preliminare stipulato in data 30 gennaio 2016, pur distinti ma non identici (uno dei due presentava un terrazzo che era il doppio di quello dell'altro), sono stati considerati unitariamente come complesso immobiliare turistico, con pattuizione di un prezzo unitario: nella situazione descritta dovrebbe essere il Giudice ad imputare, inammissibilmente in riferimento ad un atto negoziale, parte del prezzo concordato all'uno immobile e la rimanente parte all'altro.

Correttamente, pertanto, la Corte d'appello di Napoli ha ritenuto non accoglibile la domanda proposta ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento di uno solo degli immobili già promessi in vendita.

4. Con il secondo motivo di ricorso Salvatore F. si duole della «violazione e falsa applicazione di una norma di diritto ex art. 360 c.p.c., co. 1, n. 3 - violazione e falsa applicazione dell'art. 1453 c.c. e 1455 c.c. e degli artt. 112 - 345 c.p.c.».

La Corte di merito sarebbe incorsa, secondo il ricorrente, in una palese contraddizione logica in merito all'applicazione ed interpretazione del combinato disposto dell'art. 1453 c.c. e degli artt. 112-345 c.p.c.

Salvatore F. rileva che, «Al contrario di quanto deciso, infatti, ... la mancata reiterazione della domanda di risoluzione del preliminare in sede di precisazione delle conclusioni, oppure, nella comparsa conclusionale ex art. 190 c.p.c. ... non consente di riconoscere un presunto abbandono della stessa; ciò in virtù della complessiva condotta processuale del F. e della stretta interconnessione tra la principale domanda di esecuzione in forma specifica e quella di risoluzione con conseguenziale risarcimento del danno per inadempimento (principio abbondantemente enunciato in varie pronunce: Corte di Cassazione, Sez. III, n. 1603/2012; Corte di Cassazione, Sez. I, n. 15860/2014, Corte di Cassazione, Sez. II, n. 17865/2015; Corte di Cassazione, Sez. II, n. 17582/2017; Corte di Cassazione, Sez. I, Ordinanza n. 18576/2023)». Altrimenti si creerebbe «un vulnus alle legittime aspettative del ricorrente a vedersi reintegrato, in una forma o in altra, il proprio patrimonio; con l'effetto di dover dar luogo ad un nuovo e separato giudizio in contrasto con i principi di economia processuale e ragionevole durata del processo che, ..., la Corte di Cassazione ha inteso salvaguardare con le sue pronunce in merito alla formulazione di nuove domande in corso di giudizio». La Corte di merito avrebbe, pertanto, dovuto esaminare la sussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto sottolineando, quanto alla gravità dell'inadempimento di controparte, la mancanza di volontà della promittente venditrice di adempiere.

5. Il terzo motivo di ricorso è articolato come «erronea qualificazione della domanda giudiziale - omessa motivazione - violazione dell'art. 360 c.p.c., co. 1, n. 4 in relazione all'art. 112 c.p.c.».

Secondo il ricorrente, in ogni caso, l'affermazione per cui egli non avrebbe reiterato in sede di conclusioni di primo grado la domanda di risoluzione sarebbe sbagliata; la motivazione si rivelerebbe ingiusta perché fondata su una lettura errata e parziale della domanda proposta, che ometterebbe di prendere in considerazione lo scopo, perseguito dallo stesso Salvatore F., di riottenere quanto corrisposto in esecuzione dei propri obblighi contrattuali. Si leggerebbe infatti nelle conclusioni: «si rivolge istanza all'On. le Giudice affinché condanni la E.M. Corporation S.r.l. al risarcimento dei danni patiti dall'attore ex art. 1223 c.c., determinabili in misura di 255.000,00 euro o equitativamente ex art. 1226 c.c., in ragione della relativa responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c.". (pg. 5 della Comparsa Conclusionale). Tale richiesta, finalizzata alla restituzione del prezzo integralmente versato, invero, non può che ricollegarsi, così come formulata, ad una implicita domanda di risoluzione contrattuale i cui connotati venivano esplicitati nella memoria ex art. 183, 6° co c.p.c., termine (pg. 4), ove veniva richiesto il medesimo identico risarcimento del danno: "... si chiede, previo accertamento dell'inadempimento in cui è incorsa la società convenuta, la risoluzione del contratto preliminare del 30.01.2006. Il tutto oltre risarcimento danni quantificati in euro 255.000,00"».

6. Il secondo e il terzo motivo, che possono essere esaminati congiuntamente perché strettamente correlati, sono fondati per quanto di ragione.

Sia la domanda di esecuzione in forma specifica, ex art. 2932 c.c., sia la domanda di risoluzione, ex art. 1453 c.c., presuppongono l'inadempimento della controparte, nel caso di specie della promittente venditrice EM Corporation s.r.l., e la domanda risarcitoria reiterata e argomentata dal ricorrente nella comparsa conclusionale di primo grado fa riferimento alla quantificazione di un danno coerente con la risoluzione del contratto, non con le difformità dell'oggetto del contratto lamentate nell'atto di citazione ma non coltivate nell'ambito del giudizio di primo grado. Del resto, EM Corporation s.r.l. si è difesa sul punto senza rilevare rinuncia alcuna, e il Tribunale di Torre Annunziata non aveva nemmeno motivato per escludere un'ipotetica rinuncia alla domanda di risoluzione, evidentemente non ravvisata nel contesto delle difese svolte dall'attore, provvedendo anzi su di essa.

Si deve sottolineare, in proposito, che secondo la giurisprudenza di questa Corte - cfr., da ultimo, Cass. n. 12756/2024 e Cass. n. 14170/2025 -, la mancata riproposizione, in sede di precisazione delle conclusioni, di una domanda in precedenza formulata non autorizza alcuna presunzione di rinuncia in capo a colui che ebbe originariamente a presentarla, essendo necessario, a tale fine, che, dalla valutazione complessiva della condotta processuale della parte, possa desumersi inequivocabilmente il venir meno del suo interesse a coltivare siffatta domanda; ne consegue che, di per sé, il mancato richiamo nelle conclusioni e l'assenza di una difesa esplicita sulla domanda - comunque proposta in via subordinata - di risoluzione non poteva essere letto come rinuncia ad essa e che anzi proprio i termini della reiterata domanda risarcitoria, che non era quella consequenziale alla domanda ex art. 2932 c.c. come formulata nell'atto introduttivo ma presupponeva l'inadempimento della controparte come di gravità tale da non permettere di dare seguito all'accordo negoziale, tanto che era quantificata in relazione all'intero importo del prezzo pattuito, escludessero una tale possibilità.

Ancorché l'interpretazione della domanda, così come la verifica di una situazione qualificabile come rinuncia ad essa, spetta al Giudice di merito, nel caso di specie non è stata offerta alcuna indicazione che permetta di comprendere quale sia stata la modalità di identificazione in concreto dei presupposti per ritenere rinunciata la domanda di risoluzione - a fronte, si ripete, della valorizzazione nella comparsa conclusionale già richiamata dell'inadempimento di EM Corporation s.r.l. e dei termini della reiterata domanda risarcitoria, incompatibili con la domanda ex art. 2932 c.c. e con la rinuncia alla domanda subordinata di risoluzione - con una sostanziale omissione di pronuncia.

7. In conclusione, debbono essere accolti, per quanto di ragione, il secondo e il terzo motivo, mentre deve essere respinto il primo. La sentenza impugnata della Corte d'appello di Napoli va conseguentemente cassata, con rinvio alla stessa Corte, in diversa composizione, che dovrà provvedere anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie, per quanto di ragione, il secondo e il terzo motivo del ricorso, respinge il primo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d'appello di Napoli che, in diversa composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.